Ebben az írásban egy olyan esetet mutatok be, amelyben egy tulajdonostól nem létező közös költség tartozás miatt elmarták az ingatlanát, ráadásul a jogi útvesztők labirintusában elveszve érdemben védekezni sem tudott.

2016-ban Ügyvéd keresett meg azzal, hogy szeretne tisztán látni az egyik általa képviselt ügyben, mert nem állnak rendelkezésre okiratok, így még a pontos tényállás megjelölése is nehézségekbe ütközik. Megkeresésemkor a közös költség tartozás érvényesítése érdekében indult eljárás már a végrehajtási szakban volt. A tárgyi ingatlan ½ tulajdoni hányadának – árverés útján – az egyik számvizsgáló bizottsági tag lett az új tulajdonosa, azonban a bírság az árverést megsemmisítette (ennek pedig az lett volna a következménye, hogy az árverési vevő a tulajdonjogát elveszti). Az árverés megsemmisítése ellen az árverési vevő fellebbezett.

A személyes találkozás alkalmával az Ügyfél elmondta, hogy azért nem állnak rendelkezésére a szükséges iratok, mert az elmúlt 10 évben nem kapta meg a közgyűlési meghívókat illetve a jegyzőkönyveket sem. A tulajdonosi előirányzatokról és befizetésekről szóló kimutatások hiányában pedig, nincs információja a netáni közös költség tartozásának pontos összegéről. Elmondása szerint többször kereste meg a mindenkori közös képviseletet, eredménytelenül.

Rövid előzményként azt érdemes megemlíteni, hogy a tárgyi ingatlanon az 1990-es évek közepétől Ügyfelünknek az akkori élettársával ½-½ arányban állt fenn tulajdonjoguk. Később közöttük az élettársi kapcsolat megszakadt, ezért a vagyonközösséget is meg kívánták szüntetni. A vagyonközösség megszüntetése iránt indult perben egyezséget kötöttek akként, hogy Ügyfelünk magához váltja a tárgyi ingatlan másik ½-ed tulajdoni illetőségét. Ügyfelünk a vételárat megfizette, azonban a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetése – mivel a felek egyike sem volt magyar állampolgár – egy jogi anomália miatt elmaradt. A bíróság által jóváhagyott egyezségben rögzítették azt is, hogy a tulajdoni hányaduk alapján fizetik a közös költséget. Az ingatlan jogi sorsának rendezése nélkül a tulajdonostárs végleg elhagyta Magyarországot. A társasházi iratok között rátaláltam egy olyan közgyűlési jegyzőkönyvre, melyben ez utóbbi rögzítésre is került, mindez azt jelenti, hogy a fenti a tényről mind a tulajdonközösség, mind pedig a közös képviselet is tudott.

Az ügybonyolultságát előbb az okiratok hiányából fakadó bizonytalanság és tisztázatlanság okozta, utóbb pedig feltárt tényállás szerteágazósága.

A megbízásom célja, hogy az ingatlannal összefüggésben a Társasház fenntartásának, gazdálkodásának és könyvvezetésének esetleges hiányosságai, szabálytalanságai feltárására kerüljenek, és ezen ismeret lehetőséget biztosítson az Ügyvéd számára a képviselendő irány kialakítása, az Ügyfelünknek pedig arra, hogy döntési helyzetbe kerüljön a tekintetben, hogy esetleges igényeit jogi úton érvényesítse-e vagy sem.

Ennek érdekében – a Társasház 1992. évben történt megalakulása óta – valamennyi társasházi iratot – közel 15.000 oldalt tanulmányoztam át, és az alábbi megállapításra jutottam:

2000-től követhető nyomon az egyik számvizsgáló bizottsági tag lakóingatlan felvásárlási szándékának realizálódása, melynek mértéke az Ügyfelünk vagyonközösségének megszűnése pillanatában meghaladta a 46 %-ot; a 20 lakásból addigra már 6 a tulajdonukba került, valamint a korábbi közös tulajdonú 232 négyzetméteres pince is.

Az iratanyag áttanulmányozásával a közös képviselet és a számvizsgáló bizottsági tag rendkívül aljas és számító – lépésről lépésre megvalósított – terve is feltárult, melynek célja az ingatlan megszerzésére, lehetőség szerint áron alul.

A közös költség tartozás érvényesítése érdekében elsőként Ügyfelünk korábbi élettársával szemben indult fizetési meghagyásos eljárás. Mivel az ingatlan-nyilvántartás szerint ő (még) ½ tulajdoni hányadban tulajdonos volt, azonban mind a közös képviselő, mind pedig a számvizsgáló bizottsági tag is pontosan tudta, hogy már nem tartózkodik Magyarországon, ezért a netáni közös költség hátralékának rendezésével kapcsolatban egyeztetést nem kezdeményez, azt vitatni soha nem fogja, a fizetési meghagyást sem átvenni, sem annak ellentmondani nem tud. Arra alapoztak, hogy a kézbesítési vélelem beálltát követően – tehát rövid időn belül – az jogerőre emelkedik, amely alapján pedig megindíthatják a végrehajtási eljárást is.

Mivel Ügyfelünknek korábbi élettársától meghatalmazása nem volt, így nevében és helyette eljárni nem tudott, a fizetési meghagyással és a végrehajtási eljárással kapcsolatos okiratokba még csak be sem tekinthetett, azokról tudomása sem volt.

Tervük tehát bevált – Ügyfelünk korábbi élettársának ½ tulajdoni illetőségét árverés útján a számvizsgáló bizottsági tag megszerezte. Az első bekezdésben említett ezen árverést semmisítette meg a bíróság, mely ellen az árverési vevő, vagyis a számvizsgáló bizottsági tag fellebbezett.

A fellebbezés elbírálása alatt, kihasználva az ½ tulajdoni illetőség jogi sorsának rendezetlenségét, a számvizsgáló bizottsági tag Ügyfelünkkel szemben pert indított közös tulajdon megszüntetése iránt. Kereseti kérelme arra irányult, hogy Ügyfelünk ½ tulajdoni illetőségét is magához kívánja váltani.

A bíróság a kereseti kérelemnek helyt adva hozta meg az Ítéletét, mely szerint a budapesti, V. kerületi 54 négyzetméteres ingatlan ½ tulajdoni illetőségének megváltási árát 2017-ben – mélyen a piaci ár alatt – 16 Millió forintban jelölte meg. Az Ügyfelünk a döntés egésze ellen fellebbezett. Hivatkozásának egyik alapja az volt, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti perben a felperes számvizsgáló bizottsági tagnak nem volt perbeli legitimációja, keresetet nem terjesztetett volna elő mivel az árverést megsemmisítette a bíróság, vagyis nem volt tulajdonos.

Utóbb a bíróság hatályon kívül helyezte az árverést megsemmisítő bírósági döntést, így a számvizsgáló bizottsági tag mégis árverési vevő lett.

A jogeset megértéséhez szükséges bemutatni, hogy hogyan „oldotta meg” a közös képviselet, hogy közös költség tartozás érvényesítése jogcímén a Társasház igényérvényesítési lehetősége megnyíljon.

Vizsgálatom egyrészt tehát a társasházi gazdálkodás és könyvvezetés esetleges hiányosságainak feltárására irányult. Az ellenőrzést kronológiailag, az időben visszafelé haladva kezdtem. A vizsgálódás első 5 évében a könyvelés és a nyilvántartás konzisztens, belső ellentmondásoktól mentes, következetes volt. A 2009. év nyilvántartása azonban feltárta a hiba forrását.

Ebben az évben ugyanis három közös képviselője is volt a társasháznak. Az első közös képviselő 2009. 05. 31-ig látta el a közös képviseleti feladatokat, felmentésekor a beszámolójában az 54 négyzetméteres ingatlan egyedüli tulajdonosának Ügyfelünket tüntette fel, a közös költség havi előirányzatát – az 54 négyzetméterre vetítve 260,- forint / négyzetméter / hó alapján – 14.040,- forintban irányozta elő, továbbá elszámolásában feltüntette Ügyfelünk befizetését. Az egyéni egyenlegközlőkkel kapcsolatos nyilvántartása azonban nem tartalmazta a nyitó- és záró egyenlegeket.

Rövid gondolati kitérőként itt szeretnék rámutatni a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (röviden: Tht.) közös költség előirányzattal és a tulajdonosi befizetésekkel kapcsolatos előírásának hiányosságra, miszerint a beszámolóban csupán a fenti két tételt kell nyilvántartani – a nyitó- és záró egyenlegeket nem, – és mint ebben az esetben is látható, ez számos hibára ad lehetőséget.

Tht. hivatkozott rendelkezése: 48. § (1) „A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban…”

Visszatérve a megkezdett gondolatmenethez, az új közös képviselet a tárgyi ingatlan tulajdonosaként már nemcsak Ügyfelünket, hanem annak korábbi élettársát is tulajdonosként tüntette fel, mégpedig ½-½arányban.

Mint említettem, a felmentett képviselő tulajdonosi egyenlegközlőkkel kapcsolatos beszámolója nem tartalmazta a nyitó-és a záró egyenlegeket, ám az új közös képviselő Ügyfelünk részére 91.260,- forint, míg korábbi élettársa részére 682.589,- forint hátralékot mutatott ki, minden előzmény nélkül!

Ráadásul – erre vonatkozó közgyűlési határozat nélkül – a Ügyfelünk ½ tulajdoni illetőségét mellékvízórával nem rendelkező ingatlanként dupla összegű előirányzattal adminisztrálta, mely a 27 négyzetméterre vetítve (520,- Ft x 27 nm =) 14.040,- forint, míg korábbi élettársa ½ tulajdoni illetőségét vízórával rendelkezőként tartotta nyilván, ami (260,- forint x 27 nm =) 7.020,- forint közös költség előirányzatot jelent, mindezt úgy, hogy az ingatlanban egyáltalán nem volt vízóra!

A harmadik közös képviselet 2009. október 01-vel ugyanezekkel a hibákkal tartotta számon a tárgyi ingatlan tulajdonosait és a tartozásról szóló hibás egyenlegeket görgette tovább.

2010 tavaszán pedig – az előző két közös képviselő gazdálkodásával együtt, azok hibáiért is a felelősséget elvállalva – az akkori képviselő a 2009. január 01-től 2009. december 31-ig terjedő időszakról számolt el. Mindennek azért van kardinális jelentősége, mert ezen hibák alapján – vagyis nem létező tartozás alapján – indított meg a közös képviselt a fizetési meghagyásos majd a végrehajtási eljárásokat. A társasházi iratanyagok között egyébként iktatószámmal dokumentálva fellelhető volt, hogy az akkori közös képviselő az eljárások egyes szakaszairól, az azokban bekövetkezett változásokról, fejleményekről csak azt a számvizsgáló bizottság tagot tájékoztatta, aki végül az árverési vevő lett, majd később a közös tulajdon megszüntetési iránti perben magához váltotta Ügyfelünk ½ tulajdoni illetőségét is.

Az ügy végkifejlete, hogy az Ügyfél jogi képviselője útján az akkori közös képviselővel szemben hamis magánokirat felhasználása miatt indított eljárást. Az okozott vagyoni hátrány jelentős, így a büntetőeljárásban polgári jogi igényként kártérítést is érvényesíteni kívánt, mely összeg az ingatlan piaci értéke és a számvizsgáló bizottsági tag által megszerzett érték különbözete.

Ügyfelünket megviselte, hogy nem létező közös költség „tartozás” miatt elveszítette az ingatlanát, a sorozatos és elhúzódó eljárások is teljesen felőrülték; hetekkel ezelőtt bekövetkezett halálában sajnos ez is közrejátszhatott.

A szerzőről
Társasházban élőknek és társasházi ügyekkel foglalkozó szakembereknek (közös képviselők, ügyvédek) segítek átlátni komplex társasházi jogi ügyeket, döntést hozni vitás helyzetekben és szakszerűen elintézni azokat.

0 hozzászólás

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük