Nagyon sokan kérdezték tőlem, hogy mint társasházi tulajdonos milyen iratokba tekinthetnek bele, és ez különösen akkor bír relevanciával, ha a társasházi tulajdonos nem elégedett a közös képviselővel, mind az ügyek intézésével mind a gazdálkodással kapcsolatban kételyek merültek fel, ám a tényszerű, érdemi és megnyugtató válaszok helyett a közös képviselő inkább az elérhetetlenség vagy a hallgatás ködfelhőjébe burkolózik, és ebben az esetben milyen joguk, lehetőségük van.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény az iratbetekintést illetően három esetet nevesít:
39. § (3) bekezdése: A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
45. § (2) bekezdése: A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
51/B. § (2) bekezdése: A gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdésben meghatározott feladatának elvégzése céljából betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásaiba – ideértve a pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is -, az azt alátámasztó bizonylatokba, dokumentumokba, valamint a közös képviselőtől, az intézőbizottság elnökétől, tagjaitól és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
Nem sok, gondolhatnánk. Korábban a Kúria azonban a tulajdonosok segítségére sietett azzal, hogy a 2015. március 12-i keltű, Pfv.I.21.076/2014. számú tájékoztatójában elvi éllel kimondta:
„A felperes tulajdonostárs keresetében iratmásolatoknak: a társasház és könyvelője közötti megbízási szerződéseknek, valamint a közös képviselő részére kifizetett díjazások bizonylatainak kiadására kérte az alperes társasház kötelezését.
Az alperes előadta, hogy az iratokba való betekintést és jegyzetek készítését biztosította, fénykép készítését és másolatok kiadását azonban megtagadta.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, míg a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatva az alperest a kért iratok kiadására kötelezte.
Az alperes felülvizsgálati kérelme folytán eljárt Kúria a jogerős ítéletet azzal a pontosítással tartotta fenn hatályában, hogy a kiadásra kerülő iratok másolatain felismerhetetlenné kell tenni az érintettek személyes adatait.
A Kúria elvi éllel mondta ki, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint a szervezeti és működési szabályzat korlátozó előírásának hiányában a tulajdonostársnak a tulajdonjog részét képező rendelkezési jogából fakadó jogosultsága, hogy a társasház működése során keletkezett iratokba betekinthessen, jegyzeteket készíthessen, másolatot kaphasson és a másolatokat felhasználhassa. E jogosultság gyakorlása az okozott költségek és a másolás díja megtérítésének kivételével egyéb feltételhez nem köthető. A másolatkiadási jog korlátját jelentik a Ptk. személyiségi jogok védelmére vonatkozó szabályai, valamint az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény rendelkezései, amelyek értelmében a kiadott másolaton a kiadni kért okiratok tartalma által érintett személyek személyes, illetve különleges adatait felismerhetetlenné kell tenni.
https://kuria-birosag.hu/hu/sajto/tajekoztato-pfvi210762014-szamu-elvi-jelentosegu-ugyrol
Az utóbbi években e területen is nagy változás történt, ugyanis a 2016. május 24-én hatályba lépett, és kétéves türelmi időszak után 2018. május 25-től alkalmazandó általános adatvédelmi rendelet ismertebb formában GDPR a társasházak és tulajdonosaik (sőt még a bérlők illetve az ingatlant egyéb jogcímen használók) életére is befolyással bír.
Az általános adatvédelmi rendelet, hivatalosan Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2016/679 rendelete a természetes személyeknek a személyes adatok kezelése tekintetében történő védelméről és az ilyen adatok szabad áramlásáról, valamint a 95/46/EK irányelv[* 1] hatályon kívül helyezéséről (EGT-vonatkozású szöveg) (angolul: General Data Protection Regulation, röviden: GDPR) az Európai Unió rendelete, amely az EGT területén tartózkodó természetes személyek személyes adatait védi és rendelkezik a tagállamok közötti szabad információáramlásról.
(Forrás: Wikipédia)
Osztom Dr. Izsák Orsolya ügyvéd e témában rögzített álláspontját, aki véleményét az alábbiak szerint foglalta össze:
Az iratok kiadása vagy megtagadása esetében az alábbi jogszabályi rendelkezésekre kell figyelemmel lenni. Véleménye szerint, ha a Társasházban még nincsen elfogadott Adatvédelmi Szabályzat, ennek hiányában az érintettek adatait nem lehet hozzáférhetővé tenni, illetve az érdekmérlegelés sem tudja a Társasház elvégezni.
Az adatkezelő nem is a közös képviselő, hanem a közgyűlés, tehát az Adatvédelmi szabályzat elfogadása és az érintettek adatszolgáltatása után lehet a kiadásról dönteni, amely közgyűlési hatáskör. Egyébként a Tht. 39. § (3) bek alapján kizárólag arról rendelkezik, hogy miről kell másolatot készíteni azon kívül semmilyen további jogszabályi felhatalmazás nincsen a tulajdonosok számára az iratbetekintésre, amelyet az SZMSZ-ben lehet szabályozni.
A Tht 51. § (1) a) bekezdés rögzíti az Számvizsgáló Bizottság jogkörét, amelyet szintén taxatíve meghatároz: ebből azt lehet levonni, hogy a jogalkotó szándéka az volt, hogy a tulajdonosok betekintése korlátozott legyen, amelynek korlátait a jogszabályok határozzák meg.
Összességében tehát a közös képviselő nem rendelkezhet az adatkezelő (közgyűlés) hozzájárulása és kötelezése nélkül az iratok kiadásáról.
Az erről szóló jogszabályok:
Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény 17. § (3) bekezdés, mely kimondja: „Az érintett hozzáféréshez való jogának érvényesítését az adatkezelő az elérni kívánt céllal arányosan korlátozhatja vagy megtagadhatja, ha ezen intézkedés elengedhetetlenül szükséges a 16. § (3) bekezdés a)-f) pontjában meghatározott valamely érdek biztosításához.
(4) A (3) bekezdésben foglaltak szerinti intézkedés alkalmazása esetén az adatkezelő írásban, haladéktalanul tájékoztatja az érintettet
a) a hozzáférés korlátozásának vagy megtagadásának tényéről, továbbá jogi és ténybeli indokairól, ha ezeknek az érintett rendelkezésére bocsátása a 16. § (3) bekezdés a)-f) pontjában meghatározott valamely érdek érvényesülését nem veszélyezteti, valamint
b) az érintettet e törvény alapján megillető jogokról, valamint azok érvényesítésének módjáról, így különösen arról, hogy az érintett a hozzáféréshez való jogát a Hatóság közreműködésével is gyakorolhatja.”
Az Infó törvény 16. § (3) bekezdés a-f pontja szerint: „3) A (2) bekezdésben foglaltak szerinti tájékoztatás teljesítését az elérni kívánt céllal arányosan az adatkezelő késleltetheti, a tájékoztatás tartalmát korlátozhatja vagy a tájékoztatást mellőzheti, ha ezen intézkedése elengedhetetlenül szükséges
a) az általa vagy részvételével végzett vizsgálatok vagy eljárások – így különösen a büntetőeljárás – hatékony és eredményes lefolytatásának,
b) a bűncselekmények hatékony és eredményes megelőzésének és felderítésének,
c) a bűncselekmények elkövetőivel szemben alkalmazott büntetések és intézkedések végrehajtásának,
d) a közbiztonság hatékony és eredményes védelmének,
e) az állam külső és belső biztonsága hatékony és eredményes védelmének, így különösen a honvédelem és a nemzetbiztonság vagy
f) harmadik személyek alapvető jogai védelmének biztosításához.”
Az Európai Parlament és a Tanács 2016/679 rendeletének 12. cikke: Átlátható tájékoztatás, kommunikáció és az érintett jogainak gyakorlására vonatkozó intézkedések
A 12. cikk 5. bekezdése szerint: „A 13. és 14. cikk szerinti információkat és a 15–22. és 34. cikk szerinti tájékoztatást és intézkedést díjmentesen kell biztosítani. Ha az érintett kérelme egyértelműen megalapozatlan vagy – különösen ismétlődő jellege miatt – túlzó, az adatkezelő, figyelemmel a kért információ vagy tájékoztatás nyújtásával vagy a kért intézkedés meghozatalával járó adminisztratív költségekre:
a) észszerű összegű díjat számíthat fel, vagy
b) megtagadhatja a kérelem alapján történő intézkedést.
A kérelem egyértelműen megalapozatlan vagy túlzó jellegének bizonyítása az adatkezelőt terheli.
Eddig tart tehát az ügyvédi álláspont.
Nagyon nehéz megtalálni az egyensúlyt a társasház gazdálkodásával, működésével kapcsolatos elvárható tájékoztatás és a jogszabályoknak való megfelelés között egy olyan jogi környezetben, ahol például a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság álláspontja az, hogy még e-mail cím is az érintett személyes adatának minősül.
Egy biztos: mára különösen felértékelődött a számvizsgáló bizottság szerepe – és arról, hogy hogyan végezheti felelősségteljesen a feladatait a számvizsgáló itt olvashatsz.
Ha pedig végképp nem boldogulsz a közös képviselővel, fontolóra kell venni a felmentését. Ebben az esetben itt tudok neked segíteni: www.kozoskepviselovaltas.hu
A témával kapcsolatban szeretném még a figyelmedbe ajánlani a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (a továbbiakban: NAIH) NAIH/2018/2004/2/V ügyszámú tájékoztatása, melyet a társasházi közös költség hátralék valamint a teljes pénzforgalmat tartalmazó bankszámlakivonat nyilvánosságra hozatalával, illetőleg a web alapú teljes könyvelésbe betekintést engedélyező rendszerek használatával kapcsolatban hozott:
Ebben az alábbi felmerült kérdésekben adott szakmai iránymutatást:
1. Kérdés: A közös képviselő évközben, tulajdonosi érdeklődésre bemutathatja-e egy másik tulajdonos könyvelésben nyilvántartott közös költség hátralékát, illetőleg arról szóban adhat-e felvilágosítást?
2. Kérdés: A közös képviselő a bérlő/tulajdonos közös költség hátralékát közölheti-e évközben csak és kizárólag egyetlen tulajdonos/bérlő hátralékát egy egyszerű kiragasztás által, nem a tárgyévi beszámoló keretei között?
3. Kérdés: Adható-e minden tulajdonosnak teljes betekintést nyújtó hozzáférés egy web alapú társasházkezelő rendszerben, amelyben a teljes könyvelésre, illetve az egyéni tulajdonosi közös költség egyenlegekhez is hozzáférnek a tulajdonosok? Ezzel kapcsolatban a számvizsgáló bizottság tagjai alá kell-e írjanak külön titoktartási nyilatkozatot?
4. Kérdés: Jogszerű-e az az eljárás, amelyben a társasház üzemeltetési pénzforgalmi számlájának havi banki kivonatát minden tulajdonos számára elérhetővé teszi a társasházkezelő a web alapú online rendszerben és onnan az bármikor szabadon letölthető PDF formátumban?
A NAIH állásfoglalását teljes terjedelmében itt tudod elolvasni:
https://www.naih.hu/files/Adatved_allasfoglalas-_kozos_koltseg_2018_04_18.pdf
1 hozzászólás
Koncz Erzsébet · február 23, 2023 – 7:35 du.
Üdvözlöm! Csak annyit szeretnék megkérdezni, hogy tudna-e fogadni egy megbeszélésre?