Kiinduló helyzet:
6 hónapig nem volt könyvelés, az azt megelőző időszaké pedig a nem egyezett meg a pénzforgalommal, a beszámoló közgyűlés megtartására – május 31. helyett – 2017 november végén került sor, a tulajdonok előtt nem volt ismeretes a megemelt fizetendő közös költség összege, az elmaradt befizetések miatt pedig tetemes összegű volt a hátralék. Továbbá irreálisan magasak voltak a közüzemi díjak valamint a biztosítási díj is, elmaradtak a szükséges és alapvető karbantartási, felújítási munkák, a vállalkozói díjak kifizetése kaotikus, és a legtöbb esetben határidőn túli volt, melynek részbeni oka a nem kezelt likviditási problémára vezethető vissza. Az előző közös képviselet a megoldást a tetőtér eladásában látta. A fenti ügyek érdemi megoldása helyett az előző közös képviselet egyre jobban presszionálta a tulajdonközösséget, aki ebből arra következtettek, hogy az akkori közös képviselet érdekelt a tetőtér eladásában. Felmentésére 2018 tavaszán került sor.
Elért eredmények:
A Társasház közös képviseletének átvételét követően nagyon rövid határidővel megtörtént az elmúlt 18 hónap pénzforgalmának könyvelése, a közös költség hátralékok ismeretében a tulajdonosok részéről megindult a hátralékok kifizetése. 2018. 01. 31-én 4.650.972,- forint volt a közös költség hátralék, mely 2018. 12. 31-ére 1.293.919,- forintra apad. Ebből 855.769,- Ft. három ingatlan tulajdonosának tartozásaiból tevődik össze.
Véleményem szerin a tulajdonosi hátralékok ilyen jelentős csökkenése, annak is betudható, hogy a – műszaki adottságok ismeretében – tulajdonosokkal együtt, közösen határoztuk meg az elérni kívánt célt, és az ahhoz vezető lépéseket: a megválasztásommal egy időben megrendelésre került a Társasház műszaki állapotának felmérése – padlástól a pincéig. A műszaki ellenőr által készített műszaki állapot-felvételi jegyzőkönyvben nemcsak a jelenlegi állapot került rögzítésre, hanem az elvégzendő feladatok sokasága és a megoldási javaslatok is. Ezzel a tulajdonosok számára ismertté váltak a karbantartással, felújítással kapcsolatos feladatok és azok várható költségei. A konkrét cél elérése pedig ösztönzőleg hatott a hátralékok önkéntes befizetését illetően.
A Társasház pénzügyi helyzete 2018. január végén volt mélyponton, ekkor az üzemletetési bankszámla záróegyenlege 91.050,- forint volt, a pénzügyi helyzet stabilizálását követően pedig 2018. 12. 31. napján a Társasház 9.908.333,- forinttal zárta az évet.
Ezt az eredményt a közös költség emelése és célbefizetés nélkül sikerült elérni!
A társasházi irtok ezen belül a hatályos szerződések áttanulmányozását valamint a pénzforgalom ellenőrzése során kiderült, hogy a bérlő több éve nem fizetett bérleti díjat. A bérlővel történt kapcsolatfelvétel követően, hogy azért nem fizettek, mert az előző közös képviselet nem állította ki a számlát. Az egyeztetést követően négy évre visszamenőleg benyújtásra majd kifizetésre kerültek az elmaradt bérleti díjak. Az aktuális bérleti díjak határidőben kiszámlázásra és kifizetésre kerülnek.
A kiadási oldal felülvizsgálatával és a szükséges intézkedések megtételével is jelentős költségcsökkentést sikerült elérni.
Biztosítás
A Társasházi biztosítás díja irreálisan magasnak tűnt, a felülvizsgálatot követően megállapítást nyert, hogy Az eltérés legfőbb oka, hogy az akkori kötvénye szerint a Társasház alapterületét 3050 négyzetméterben tüntették fel, holott valójában azonban az csak 1839 négyzetméter; így a társasház a biztosítási díjat jóval nagyobb négyzetméter után fizette, mint amivel az indokolt lett volna. Összegszerűségében a különbözet egy évre vonatkoztatva 328.488,- Ft túlfizetés, és mivel 8 évig volt érvényben az a biztosítási kötvény – ebből a számításból kiindulva – (8×328.488=) 2.627.904,- forintot fizetett ki indokolatlanul a Társasház az elmúlt 8 év alatt.
A Társasház a korábbi 84.002,- forint helyett 2018. 08. 01-től már csak 56.628,- forint havi biztosítási díjat fizet.
Közüzemi szolgáltatók – Víz-és csatornadíj
A Társasház 4 éven keresztül (!) átalányban – becsült értékek alapján – fizette meg a víz-és csatornadíjat, mert a fővízóra mérő nem volt hitelesítve. 2018. 06. 30-án – négy év után – megtörtént a Társasház fővízmérő órájának cseréje, így a 2018. 07. 01-től a tulajdonosok már a tényleges fogyasztás után fizetnek. A korábbi becsült fogyasztás alapján kiállított számlák helyett, például 2018. 04. havi számla szerint a vízdíj 181.431,- forint, a csatornadíj 315.329,- forint volt, a tényleges fogyasztás alapján kiállított számlák összege például a 2018. 12. havi számla szerint a vízdíj: 94.069,- forint, míg a csatornadíj: 163.192,- forint volt.
Közüzemi szolgáltatók – Hulladékszállítási díj
Tulajdonosi javaslatára 2018. júniusában egy kommunális hulladékgyűjtő tartály lemondásra, helyette pedig (ingyenes) szelektív hulladékgyűjtők megrendelésére került sor. A kommunális hulladékgyűjtő tartály lemondása miatt 2018. 07. 01-től 58.851,- forint helyett 39.235,- forintot kell fizetni havonta a hulladékszállításért. Ezzel 2018. 07. 01 – 2018. 12. 31. közötti időszakra 117.696,- forintot takarított meg a Társasház.
Az indokolatlan kiadások visszaszorításával, az elmaradt bérleti díjak behajtásával valamint az üzemeltetési számla egyenlegének pozitív irányú változásáról szóló havi tájékoztatással sikerült tovább
Bár ezen intézkedések nagyban hozzájárultak, de a tulajdonosok a befizetéseikkel maguk teremtették meg annak lehetőségét, hogy belefogjanak a tető felújításába. A Társasház indult a kerületi pályázaton, ahol nyert 2.000.000,- forint vissza nem térítendő támogatást, melyet a tető felújítására fordíthat.
