Kiinduló helyzet:
A 20 albetétes Társasház képviseletét 2018. 09. 01. napjától látom el. A megválasztásról szóló közgyűlési jegyzőkönyv kézhezvételét követően, 2018. 09. 07. napján valamennyi közműszolgáltatónál személyesen történt meg a képviselő váltás tényének a bejelentése, egyúttal lekértem a Társasház aktuális folyószámla egyenlegeit is. Eszerint – egy kivételével – valamennyi közüzemi szolgáltatónál rendezett volt a díj. A Fővárosi Csatornázási Művek Zrt-nél azonban az utolsó két kifizetetlen számla miatt jelentős hátralék halmozódott fel, mely 2018. 09. 07. napján 465.559,- forint volt.

A kikért – több év fogyasztását tartalmazó – folyószámla egyenleg szerint szembetűnő volt, hogy a kifizetetlen számlák irreálisan magas fogyasztás alapján lettek kiállítva.

Azonnali intézkedések:

Azonnal megkezdtem a vízfogyasztás megnövekedésének illetve a netáni vízelfolyás okának kivizsgálását az alábbi intézkedések mellett:

megrendeltem a bekötési fővízmérő hitelességének vizsgálatát,
Fővárosi Vízművek Zrt-től megrendeltem továbbá a műszeres (elektroakusztikus lehallgatással történő) vizsgálatot is, valamint
sor került a rejtett vízelfolyás lakóingatlanokban történő felkutatására.

A több héten át tartó vizsgálatok egyike sem vezetett eredményre, idővel a víz-és csatornadíj használat és annak díja úgy csökkent le, hogy 2018. 10. 29-ig sehol nem került sor csőtörés helyreállítására.

A 2019. 01. 24. napjáig fennálló 761.823,- forint hátralék vonatkozásában benyújtott kérelmünknek helyt adva a Fővárosi Csatornázási Művek Zrt. méltányosságból 530.758,- forinttal mérsékelte azt, így csak 231.065,- forintot kellett a mellékvízmérő órával nem rendelkező tulajdonosoknak megfizetnie; a befizetés megtörtént, így a csatornadíj hátralék ügye végleg rendeződött.

Egyéb elvégzett feladatok – elszámolás a hitellel és az önkormányzati pályázattal
A Társasház korábbi felújításához kapcsolódó – 5 Millió forint összegű – önkormányzat által kamattámogatott hitelének utolsó törlesztő részletét 2018. 11. 26. napján megfizette.

A kölcsön lezárásához szükséges banköltség megfizetése után a hitel teljes visszafizetéséről szóló Igazolást a Bank kiállította, mely alapján megkerestem Önkormányzatot a visszatérítendő pályázat lezárása iránt. Az Önkormányzat válasziratában tájékoztatott, hogy az épület-felújítási pályázattal kapcsolatos elszámolást elfogadottnak tekinti, a pályázatot lezárta.

Egyéb elvégzett feladatok – hiányzó könyvelés elkészítése
Nagyon rövid határidővel megtörtént 2018. január 01-től a hiányzó időszak pénzforgalmának könyvelése, a közös költség hátralékokkal kapcsolatos egyeztetést követően pedig a tulajdonosok részéről megindult a hátralékok befizetése is.

Annak ellenére, hogy az előirányzott közös költség viszonylag magas és a fizetési morál is átalagon felüli, kiváló, a Társasház mégis likviditási problémával küzd. Szükséges volt tehát megvizsgálni ennek okát és az alábbi megállapításokra jutottam: 2018-ban a társasház víz- és csatorna díjra közel 1,6 Millió forintot költött, azonban mellékvízmérővel nem rendelkezők közös költség előirányzatának különbözete éves szinten 576.000,- forint volt. Így több mint 1 Millió forintnyi kiadásnak nem volt betervezve a fedezete, ezért ez az összeg a „közösből” lett kifizetve. Mivel a vízhasználattal kapcsolatos fogyasztási szokások 2019-ben sem változtak, a tárgyévi költségvetés már ennek figyelembe vételével került kialakításra.

Előrelépés az évek óta húzódó, rendezetlen jogi sorsú mosókonyha ügyében
Ennek az ügynek az előzménye, hogy a Társasház közgyűlése még 2007-ben döntött arról, hogy vételár megfizetése ellenében a közös tulajdonú mosókonyhát eladják az egyik tulajdonosnak. A vételár befolyt, azonban sem akkor, sem a későbbiekben nem került sor a közös tulajdonú mosókonyha tulajdonjogának átruházására irányuló adásvételi szerződés megkötésére, és az Alapító Okirat módosítása sem történt meg.

Az ingatlan jogi sorsának rendezése nélkül a lakóingatlant a mosókonyhától elválasztó fal elbontásra, azaz a két épületrész természetben egymáshoz csatolásra került, melyről az Önkormányzat jegyzője korábban hatósági bizonyítványt is kiállított.

Az egyik tulajdonos személyes sértettség okán – mivel ő is közös tulajdonú részt kívánt volna vásárolni, ám ezt a közgyűlés elutasította – nyomást gyakorolt az akkori befolyásolható közös képviseletre, hogy az érintett tulajdonossal szemben jogi úton lépjen fel.

Ennek eleget téve 2017-ben több rendkívüli közgyűléssel, majd birtokvédelmi eljárás megindításával, ennek elutasítása miatt, pedig peres eljárás kezdeményezésével – legfőképp a sértődött tulajdonos nyomására – kívánt a Társasház a mosókonyha melletti ingatlan tulajdonosával szemben fellépni. Ezzel tovább konzerválta a tulajdonosok közötti feszült és költséges helyzetet.

Megjegyzést érdemel, hogy a Jegyző azért utasította el a birtokvédelmi kérelmet, mert a Társasház nem tudta bizonyítani, hogy a lakóingatlan melletti mosókonyhát a jelenlegi tulajdonos építette egybe, valamint az igényérvényesítésre nyitva álló 1 éves határidő is már eltelt. Emiatt nem érhet el eredményt a jegyző határozattal szembeni kereset benyújtásával a Társasház, csak a kiadásokat növelte volna.

Mindezek ellenére a sértett tulajdonos a megválasztásomat követően tovább presszionált a kereseti kérelem elterjesztésére, valamint a jogi képviselői megbízás aláírására.

A rendelkezésre álló társasházi iratokat áttanulmányozva, álláspontomat a tulajdonközösség érdekét képviselve alakítottam ki: a megválasztásomat követően a pereskedés helyett hosszas egyeztetések kezdődtek a tulajdonossal. Ennek összefoglalásaként azt lehet rögzíteni, hogy mind a tulajdonos, mind pedig az én célom az ügy békés és diplomatikus lezárása volt, melynek eredményeként sikerült azt a kompromisszumos megoldást megtalálni, amely az ügyet végső nyugvópontra helyezheti.

A szerzőről
Társasházban élőknek és társasházi ügyekkel foglalkozó szakembereknek (közös képviselők, ügyvédek) segítek átlátni komplex társasházi jogi ügyeket, döntést hozni vitás helyzetekben és szakszerűen elintézni azokat.