A közös képviselet egyik legvitatottabb témája, hogy ki viselje a kéménybélelés költségét: a társasház vagy az érintett ingatlan tulajdonosa? A vitát nem könnyíti meg, hogy a Kúria két egymásnak ellentmondó állásfoglalást is kiadott ebben a kérdésben.

A költségek viselésére vonatkozó konkrét jogszabályi rendelkezés hiányában a Legfelsőbb Bíróság illetve a Kúria a jogrendszer szelleméből kísérelte meg levezetni a megoldást egy jogeset kapcsán.

A jogvita eldöntésének alapját a közös tulajdon és külön tulajdon illetve a kémény és a bélelés a régi Ptk. 95. § (1) és (2) bekezdése szerinti egymáshoz való viszonyának (alkotórész, tartozék) elemzése képezte.

(Alkotórész: mindaz, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Tartozék: ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.)

Az ügy kiinduló pontja, hogy az elfogadott közgyűlési határozat alapján a kéménybélelést a tulajdonosok saját költségükön kötelesek elvégezni. Ez előbb elszámolási vitát, végső soron polgári perre tartozó kérdést generált.

A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati kérelem kapcsán tehát abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy a beavatkozói ingatlanban található gázüzemű berendezéshez kapcsolódó kémény szabályossá tételére a felperesi társasház kötelezhető-e.

A perben nem volt vitás, hogy a beavatkozói ingatlan vízmelegítő készülékéhez kapcsolódó kémény használata életveszélyes, ezért annak felújítását, helyreállítását és a használata megszüntetését az építésügyi hatóságnak az Étv. 47. § (2) bekezdés b) és d) pontja mentén el kellett rendelnie.

A Bíróság indokolásában részletesen kifejtette, hogy az Étv. 51. § (1) bekezdéséből és az R. 42. § (1) bekezdés b) pontjától fakadóan a szükséges munkálatok elvégzésére az ingatlan tulajdonosát kell kötelezni. A társasház alapító okirata egyértelmű és félre nem érthető rendelkezései szerint a kémények a társasház közös tulajdonába tartoznak. A kémény, mint füstcsatorna a perbeli esetben kétségkívül csak akkor használható biztonságosan, ha annak bélelése jogszabályi és biztonságtechnikai előírásoknak megfelelően megtörtént. A kémény ilyetén használata teszi lehetővé a tüzelőberendezés szabályos használatát is. Helytállóan hivatkozott az alperes arra, hogy a kötelező kéményseprő-ipari közszolgáltatásról szóló 27/1996. (X. 30.) BM rendelet 2. § (1) bekezdés e) pontja alkalmazásában a füstcsatorna, ekként a kéményben található bélelés is kéménytartozéknak minősül. Minthogy a kémény a társasház közös tulajdonát képezi, annak szabályossá tételére közigazgatási eljárásban csak a felperesi társasház kötelezhető.

Elsőként a 2363/2011 közigazgatási elvi határozatban a Bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy a kéményben, mint a társasház közös tulajdonában álló építményrészben található bélelés helyreállítására, a kémény szabályossá tételére a társasház és nem a kéménybe kötött gázüzemű berendezést használó lakás tulajdonosa köteles (1997. évi LXXVIII. tv. 47. §, 51. §, 2003. évi CXXXII. tv. 1. §)

A 2363/2011 közigazgatási elvi határozatot teljes terjedelemben itt olvashatod.

2016-ban a társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseinek vizsgálatára joggyakorlat-elemző csoport alakult, mely szintén foglalkozott a kéménybélelés költségviselésének kérdésével.

A 2016.El.II.JGY.P.1. számú Összefoglaló véleményben a Kúria már arra az álláspontra helyezkedett, hogy tulajdonostárs céljainak megvalósítása érdekében a közös tulajdonban álló kémény bélelése, a közös kéménybe az egyik lakás szagelszívójának, stb. bevezetése – nem közös kiadás, azt a tulajdonostársat (vagy társakat) terhelik, akinek (vagy akiknek) az érdekében áll. Rögzítette továbbá azt is, hogy a munka a közösség előzetes hozzájárulásával végezhető el (azon túl, hogy a munkálat esetleg engedélyköteles is).

Okfejtésében a vizsgálódás alapja – az első esettől eltérően – már az volt, hogy a költség meghaladja-e vagy sem a rendes gazdálkodás körét.

A Kúra összegzésében rögzítette, hogy az egységes bírói gyakorlat szerint annak eldöntésekor, hogy a kiadás meghaladja-e a rendes gazdálkodás körét, nem csupán a költség nagyságát, hanem a beruházás célját, a létrehozandó vagy megvalósult eredményt kell vizsgálni.

A Kúria a társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseinek vizsgálatára alakult joggyakorlat-elemző csoport tevékenységéről szóló a 2016.El.II.JGY.P.1. számú Összefoglaló véleményét teljes terjedelmében itt olvashatod.

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások meghatározását a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII törvény értelmező rendelkezésében találhatjuk, eszerint: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.

Az elhatárolás alapja tehát nem a költség nagysága, hanem az, hogy új épületet, épületrészt, illetőleg épületberendezést hoztak-e létre vagy sem.

Mint láthattuk elsőként egy konkrét peres eljárásban foglalt állást a bíróság és döntött úgy, hogy kéménybélelés költsége a Társasházat terheli, utóbb pedig a bírósági ítélkezés egységesítése érdekében alkotott állásfoglalásával – az elsőtől – teljesen ellentétes álláspontra helyezkedett azzal, hogy a kéménybélelés költségét az érintett lakóingatlanok tulajdonosaira hárítaná. A tisztánlátás érdekében összegzésül említem meg, hogy amennyiben éppen aktuális igényünknek megfelelően a bírósági joggyakorlatból kívánunk meríteni – találunk ítéleteket pro és kontra.

Valójában még mindig a kiszámíthatatlanság és a bizonytalanság dominál, ugyanis a gyakorlatban a kéménybélelés úgy valósul meg, hogy Fővárosi Kéményseprő-ipari Vállalat munkatársai kora tavasztól késő nyárig végig turnézzák Budapest társasházait – a nyári szabadságok ideje alatt sok ingatlanba be sem jutnak, így az ismételt kiszállás további időhúzáshoz vezet – majd általában az október 15-i fűtésszezon beindítása után érkeznek meg a tájékoztatók, rosszabb esetben a kéménybélelésre vonatkozó kötelezések 30 napon belüli teljesítési határidő tűzéssel. Sajnos ez az általános helyzet.

A költségviselés bizonytalansága pedig abból a kiszámíthatatlanságból fakad, hogy bár a tárgyév költségvetését május 31-ig el kellene fogadni, akkor még nem áll rendelkezésre azaz információ, hogy ősszel vajon hány lakásban lesz szükség kéménybélelésre. Emiatt nem tudnak a közös képviselők megfelelő időben gondoskodni arról, hogy több kéménybélelésre vonatkozó árajánlatot bekérjenek – és ismerve a mai viszonyokat, – a tulajdonos is és a közös képviselő is boldog, ha talál éppen szabad kapacitású vállalkozót.

Az pedig igazán szerencsés helyzet, ha a kéménybélelés költségének fedezete már rendelkezésre áll.

A szerzőről
Társasházban élőknek és társasházi ügyekkel foglalkozó szakembereknek (közös képviselők, ügyvédek) segítek átlátni komplex társasházi jogi ügyeket, döntést hozni vitás helyzetekben és szakszerűen elintézni azokat.

2 hozzászólás

Csonka Tamás · november 2, 2020 - 4:49 du.

Véleményem szerint kéménybélelésre csak akkor lehet megalapozottan kötelezést hozni ha “kéménytömörségi viszgálatttal” igazolt,hogy a “szivárgási határérték” feletti a mért érték! Ilyen vizsgálattal a hiba forrása is feltárható! Amennyiben határérték alatti
a szivárgás akkor nem kötelezö a bélelés véleményem szerint.Az ügyben eljáró hatóság mérés nélkül csak feltételezi a szivárgást ami nem helyes!

Csonka Tamás · november 3, 2020 - 8:02 de.

Szerintem a falazott kémény tömörségi vizsgálata nélkül nem volna
szabad kötelezést hozni! Egy ilyen müszeres vizsgálattal lehetne tisztázni,hogy van-e szivárgás és ha van az a megengedett határértéket meghaladja-e? (pl.0,067l/min)Nekem az sem világos,
hogy régen épült kéményektől milyen alapon várják el,hogy a mostani
szabályoknak(szabványnak) feleljenek meg?

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük